Preliminare di compravendita immobiliare: registrarlo o trascriverlo?

L’acquisto di un immobile costituisce senza dubbio uno step delicato, sia per l’entità dell’investimento economico che lo accompagna, sia per le implicazioni che esso comporta; per questo, di solito, prima di procedere alla stipula del contratto di compravendita, le parti sono propense a concludere un contratto preliminare, ovvero un contratto con il quale vengono fissati gli elementi principali del negozio di compravendita, come il prezzo, e dal quale scaturisce l’obbligo, per le parti medesime, di stipulare il successivo contratto definitivo.

Per ciò che concerne la forma, il preliminare di compravendita, che nella prassi (con espressione atecnica) prende il nome di compromesso, deve rivestire la stessa forma del contratto definitivo; la forma di quest’ultimo, invece, è determinata dall’insieme delle norme codicistiche in materia, le quali, prescrivono la forma scritta per atto pubblico (ovvero l’atto redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede) quando oggetto del contratto di compravendita sia un bene immobile.

A ragione, si potrebbe a tal punto pensare che anche il preliminare di compravendita immobiliare debba essere redatto per atto pubblico.

In realtà, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il preliminare, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile, sia formalmente valido anche quando fatto per scrittura privata, ovvero quando sia redatto per iscritto e sottoscritto con firma autografa.  Se ne deduce che solo la forma orale potrà di certo inficiare la validità di un  preliminare di compravendita immobiliare e che la sua validità formale sarà assicurata dalla forma scritta, nulla rilevando, a tal fine, la distinzione tra atto pubblico e scrittura privata.

Chiarito che tra le parti la forma scritta garantisce l’efficacia del contratto preliminare, con contestuale nascita dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, residua in capo alle stesse parti la scelta circa la possibilità di trascrivere o registrare il compromesso.

La scelta non è di poco conto se si considerano le conseguenze ad essa sottese: basta pensare che, mentre la registrazione garantisce solo la certezza circa la data di conclusione del contratto, la trascrizione rende opponibile ai terzi il preliminare, evitando che il bene immobile che ne è oggetto possa nel frattempo essere venduto, dal promissario venditore, a persona diversa dal promissario acquirente.

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Dott.ssa Flavia Conte, Ph.D.

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