Preliminare di compravendita immobiliare: registrarlo o trascriverlo?

L’acquisto di un immobile costituisce senza dubbio uno step delicato, sia per l’entità dell’investimento economico che lo accompagna, sia per le implicazioni che esso comporta; per questo, di solito, prima di procedere alla stipula del contratto di compravendita, le parti sono propense a concludere un contratto preliminare, ovvero un contratto con il quale vengono fissati gli elementi principali del negozio di compravendita, come il prezzo, e dal quale scaturisce l’obbligo, per le parti medesime, di stipulare il successivo contratto definitivo.

Per ciò che concerne la forma, il preliminare di compravendita, che nella prassi (con espressione atecnica) prende il nome di compromesso, deve rivestire la stessa forma del contratto definitivo; la forma di quest’ultimo, invece, è determinata dall’insieme delle norme codicistiche in materia, le quali, prescrivono la forma scritta per atto pubblico (ovvero l’atto redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede) quando oggetto del contratto di compravendita sia un bene immobile.

A ragione, si potrebbe a tal punto pensare che anche il preliminare di compravendita immobiliare debba essere redatto per atto pubblico.

In realtà, dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il preliminare, avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile, sia formalmente valido anche quando fatto per scrittura privata, ovvero quando sia redatto per iscritto e sottoscritto con firma autografa.  Se ne deduce che solo la forma orale potrà di certo inficiare la validità di un  preliminare di compravendita immobiliare e che la sua validità formale sarà assicurata dalla forma scritta, nulla rilevando, a tal fine, la distinzione tra atto pubblico e scrittura privata.

Chiarito che tra le parti la forma scritta garantisce l’efficacia del contratto preliminare, con contestuale nascita dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, residua in capo alle stesse parti la scelta circa la possibilità di trascrivere o registrare il compromesso.

La scelta non è di poco conto se si considerano le conseguenze ad essa sottese: basta pensare che, mentre la registrazione garantisce solo la certezza circa la data di conclusione del contratto, la trascrizione rende opponibile ai terzi il preliminare, evitando che il bene immobile che ne è oggetto possa nel frattempo essere venduto, dal promissario venditore, a persona diversa dal promissario acquirente.

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Dott.ssa Flavia Conte, Ph.D.

Assegno di mantenimento: il tenore di vita è ancora un criterio rilevante?

Molto spesso quando una coppia decide di separarsi o di divorziare, il coniuge più debole economicamente avanza richiesta di ottenimento dell’assegno di mantenimento, la cui determinazione è affidata a criteri predefiniti.

Nonostante la definizione di tali criteri venga chiaramente fornita dall’art. 5 della legge sul divorzio, nella prassi il parametro in base al quale calcolare l’entità dell’assegno di mantenimento è di fatto coinciso, per lungo tempo, con il tenore di vita goduto durante il coniugio.

Tuttavia, nel maggio 2017, i giudici hanno ravvisato nella mancanza di autosufficienza del richiedente l’unico presupposto in forza del quale concedere l’assegno di divorzio, totalmente adombrando la rilevanza del tenore di vita; in altri termini, secondo la ricostruzione in tale sede svolta, essendo la funzione dell’assegno di mantenimento di natura assistenziale e non compensativa, la sua corresponsione non deve intendersi finalizzata a ristabilire l’equilibrio economico tra le parti in causa, ma solo ad assicurare al richiedente il necessario per poter svolgere una vita decorosa.

Se una tale impostazione fosse divenuta la regola, cui riferirsi ai fini del computo dell’assegno di mantenimento, il cambio di rotta rispetto al passato si sarebbe indubbiamente tradotto in uno svantaggio per il coniuge che, ad esempio, al fine di badare ai figli o alla casa, avesse rinunciato ad inserirsi nel mondo lavorativo.

Pericolo, questo, adeguatamente scongiurato dal tempestivo intervento delle Sezioni Unite, grazie al quale, non solo il tenore di vita goduto durante il matrimonio torna ad assumere rilevanza, ma viene anche introdotto un nuovo parametro relativo all’apporto fornito dal coniuge più debole economicamente alla conduzione del menage familiare; la novità non è di poco conto, visto che, finalmente, si riconosce dignità a tutte quelle attività endofamiliari che, pur non producendo direttamente ricchezza economica, sono state determinanti per la “costruzione” del tenore di vita goduto dalla famiglia.

Vista la complessità del problema e la necessità fin da subito di ben quantificare l’importo dell’assegno di mantenimento, il quale potrà essere modificato nel tempo solo al ricorrere di stringenti condizioni, è opportuno affidarsi il prima possibile a professionisti del settore.

Dott.ssa Flavia Conte, Ph.D.

Iva, Irpef e Irap: prescrizione quinquennale o decennale?

Sono state molte le pronunce delle Commissioni Tributarie e le opinioni espresse sul punto. Fondamentalmente, il problema si è presentato perché nel nostro ordinamento coesistono due disposizioni che, a seconda dell’interpretazione che se ne vuole ricavare, conducono a due risultati opposti rispetto all’argomento del quale stiamo trattando.
Se, difatti, da un lato abbiamo l’art. 2946 del codice civile (c.c.) che dispone che “i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni”, dall’altro dobbiamo guardare all’art. 2958 n. 4 del c.c. che introduce uno speciale regime di prescrizione quinquennale per “tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”.

Il perno della questione è, quindi, capire se IVA, IRPEF e IRAP possano rientrare tra le imposte “periodiche” e, dunque, se alle stesse sia applicabile la prescrizione quinquennale.
Legitalia ha difeso numerosi contribuenti dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di Roma e Regionale del Lazio ottenendo esiti favorevoli per i Clienti con annullamento delle cartelle ricevute e pagamento delle spese legali.
Poiché la buona riuscita del ricorso dipende proprio dalla qualificazione della natura del debito, è bene affidarsi quanto prima a professionisti in materia. Ricordiamo, difatti, che c’è un termine di 60 giorni, dalla data in cui è stato notificato l’atto, per proporre l’impugnazione. Scaduto il detto termine, l’atto non sarà più direttamente impugnabile.
Sono già trascorsi i 60 giorni dal ricevimento della notifica? Non c’è da perdersi d’animo: il legislatore ha previsto rimedi adatti per regolarizzare tutte le situazioni debitorie e riconquistare la tranquillità.
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Avv. Violetta Clementi, Ph.D.